Підготовлено на замовлення Світового банку в рамках проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні»
Станіслав Шлапак, консультант Світового банку[1]
З метою виявлення існуючих проблем та розробки пропозицій щодо їх подолання, експертами в ході дослідження було проведено: огляд поточного стану кредитування під заставу земельних ділянок; аналіз діючого законодавства та нормативної бази НБУ щодо відносин з обігу земельних ділянок; вивчення роботи Державного земельного кадастру та реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, в частині організаційної структури органів, задіяних в роботі цих реєстрів, їх функціонального призначення та компетенцій; оцінка рівня захисту прав кредиторів; визначення проблематики оцінки земельних ділянок; відбір існуючих фінансових інструментів, які можливо адаптувати для роботи на ринку землі.1. Поточна ситуація
Загальна площа земельних ділянок, що підпадає під дію мораторію, складає близько 41 млн.га (96% від загального обсягу сільськогосподарських земель України). Попри наявність у вільному обігу певної частки земельних ділянок (сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення) загальною площею близько 2,2 млн.га, на даний час відсутнє масове банківське кредитування під заставу землі в якості єдиного чи основного предмету забезпечення. В іпотеку переважно приймається земля, яка перебуває під будівлями та спорудами. За статистикою НБУ, станом на 01.03.2017, в якості єдиного забезпечення земля виступає за кредитами на суму лише 3,9 млрд. грн., що становить 0,36% від загального кредитного портфелю банківської системи. З них кредити, оформлені на землю без поліпшень, складають 2,8 млрд.грн. (0,26% від загального обсягу кредитного портфелю системи).
2. Проблеми, що заважають розвитку кредитування під іпотеку земельних ділянок
2.1. Низька ліквідність земельних ділянок та необхідність створення значних резервів у випадку кредитування під іпотеку землі
У зв’язку з існуванням мораторію на продаж сільськогосподарських земель, на даний момент ринок продажу землі нерозвинутий, тому вона не розглядається банками в якості ліквідного забезпечення. З цієї ж причини, в Постанові НБУ № 351 від 30.06.2016 «Про затвердження Положення про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями», для іпотеки земельних ділянок без поліпшень (крім тих, що підпадають під дію мораторію), застосовується найнижчий коефіцієнт ліквідності - 0,35. Таким чином, при розрахунку резервів враховується тільки 35% від вартості таких земельних ділянок, наданих в забезпечення. Можливість використання в якості забезпечення ділянок, які підпадають під дію мораторію, не передбачена згаданою Постановою НБУ.
2.2. Відсутність у оцінювачів достатньої інформаційної бази для проведення експертної оцінки земельних ділянок.
Для передачі землі в іпотеку необхідно здійснити її експертну грошову оцінку. Відсутність у публічному доступі фактичних цін продажу нерухомості, в тому числі земельних ділянок, суттєво ускладнює проведення адекватної оцінки та підвищує ризики банків при використанні земельних ділянок в якості забезпечення за кредитами.
2.3. Високі процентні ставки та недостатня кредитоспроможність значної частини потенційних позичальників.
Ставка, яку пропонують банки, виходячи з вартості пасивів та враховуючи кредитні ризики (близько 20% в гривні та 11% в іноземній валюті), є занадто високою для багатьох потенційних позичальників (за даними опитування керівників сільгосппідприємств, проведеного НБУ, тільки 33% компаній мають добрий фінансовий стан). При цьому кредитоспроможні позичальники є суттєво закредитованими, а найбільш ліквідні їх активи вже виступають в якості забезпечення за кредитами. Тому банки не мають можливості активно збільшувати кредитні ліміти цих компаній.
2.4. Недостатньо високий рівень захисту прав кредиторів
Ця проблема є загальною та стримує розвиток всіх видів кредитування, в тому числі, кредитування під іпотеку землі.
2.4.1.Недосконалість процедури звернення стягнення шляхом здійснення виконавчого напису нотаріуса
Попри наявність в чинному законодавстві вичерпного переліку документів, які підтверджують безспірність вимог кредитора до боржника (що є необхідним для вчинення виконавчого напису нотаріусу), за існуючою судовою практикою, при існуванні на момент вчинення виконавчого напису судового спору щодо розміру заборгованості за кредитним договором, факт безспірності боргу боржника вважається недоведеним та виконавчий напис не може бути здійснено. Це суттєво обмежує можливість застосування звернення стягнення на підставі виконавчого напису нотаріусу, що негативно впливає на рівень захисту прав кредиторів.
2.4.2.Наявність колізій між різними нормами законодавства щодо переходу прав на землю
Так, нормами ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 6 Закону України «Про іпотеку», припинення та виникнення прав на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, пов’язується винятково з фактом переходу прав власності на таку нерухомість до нового власника. При цьому статтями 116, 131, 140, 141 Земельного Кодексу та ст. 31 «Закону про оренду» передбачена необхідність оформлення переходу прав на земельну ділянку при зміні власника нерухомості, розташованої на ній.
2.4.3. Недосконалість процесу реалізації предмету іпотеки
Негативно впливає на захист інтересів кредиторів утримання витрат на виконавче впровадження з сум, одержаних від реалізації предмета іпотеки, а також неточність формулювань щодо порядку зниження ціни продажу майна на прилюдних торгах та ціни, за якою іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки після других та третіх торгів.
2.5. Наявність недоліків в роботі Державного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
При здійсненні угод із земельними ділянками на даний час існують суттєві титульні ризики, пов’язані з неповнотою інформації та значною кількістю неточностей в Державному земельному кадастрі. Спостерігається також неврегульованість строків обміну інформацією між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та Державним кадастром при зміні власників земельних ділянок, що може спричинити розбіжності даних кадастру з реєстром. Так, Порядок ведення Державного земельного кадастру передбачає, що відомості про нового власника/користувача земельної ділянки, вносяться до кадастру відповідно до даних про зареєстровані речові права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (упродовж 2 робочих днів після отримання такої інформації від органу державної реєстрації). Але в Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вказано період, упродовж якого державний реєстратор має повідомити Державного кадастрового реєстратора про зміну відомостей щодо власника/користувача земельної ділянки.
2.6. Наявність недоліків в роботі виконавчої служби
Є певні недоліки й у роботі виконавчої служби: відсутність чітко визначених термінів підготовчих дій та проведення продажу земельних ділянок, механізмів мотивації державних виконавців, можливостей для їх відводу стягувачем.
3. Заходи, які пропонується здійснити для розвитку кредитування
3.1. Організаційні заходи на підготовчому етапі
Щоб уникнути надалі масових судових спорів та знизити ризики оскарження права власності, необхідно завершити інвентаризацію земель державної та комунальної власності, стимулювати виправлення помилок у Земельному кадастрі та його подальше наповнення.
Необхідно актуалізувати нормативну грошову оцінку земель за новою методикою затвердженою Постановою КМУ № 831 від 16.11.2016 року, оскільки її доцільно використовувати в якості стартової ціни продажу землі на початковому етапі розвитку ринку. Таку оцінку востаннє було проведено ще в 1995 році з подальшою індексацією, тому її значення для багатьох регіонів зараз є некоректними.
3.2. Вдосконалення законодавства
Ефективне кредитування під іпотеку землі неможливе без створення повноцінного ринку продажу земельних ділянок. А створення ринку землі, своєю чергою, неможливе без ухвалення закону, який буде регламентувати обіг земель. На даний час розроблено вже декілька законопроектів, направлених на врегулювання цих відносин. Але, незалежно від того, який з них буде прийнято, основна мета цього закону – чітко описати умови функціонування земельного ринку та створити механізм захисту від рейдерства та корупції.
Для усунення існуючих колізій у чинному законодавстві та підвищення рівня захисту прав кредиторів пропонується:
- Уніфікувати норми Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про іпотеку» щодо переходу прав на землю у разі відчуження нерухомості, яка на ній розташована; визначити порядок оформлення переходу прав;
- На рівні Закону України «Про нотаріат» або підзаконних нормативно-правових актів, які регулюють вчинення виконавчих написів нотаріусами, удосконалити процедуру звернення стягнення на нерухоме майно шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса, передбачивши, що на безспірність заборгованості боржника не впливає існування судового спору, за умови підтвердження безспірності заборгованості документами, передбаченими Переліком, затвердженим постановою КМУ від 29.06.1999 № 1172.
- Внести зміни до статті 49 Закон України "Про іпотеку" в частині уніфікації понять «початкова вартість майна» і «початкова ціна продажу предмета іпотеки» та уточнити порядок зниження ціни продажу майна на прилюдних торгах та ціни, за якою іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна після других та третіх торгів.
- Привести норми Закону «Про виконавче провадження» у відповідність до норм Цивільного кодексу та Закону «Про іпотеку», які передбачають пріоритетність вимог іпотекодержателів перед вимогами інших стягувачів, передбачивши стягнення сум виконавчого провадження з боржника, а не з суми, отриманої від продажу такого майна.
5. Встановити у Законі України «Про виконавче провадження» окремий порядок реалізації земельних ділянок та прав на них, в тому числі тих, що є предметами іпотеки; чітко визначити строки для здійснення виконавцями усіх дій, пов’язаних із зверненням стягнення на майно боржників, в тому числі на земельні ділянки; розширити перелік підстав для заявлення стягувачем відводу виконавця у процедурі виконавчого провадження, заміни виконавця в процесі виконавчого провадження.
Для удосконалення роботи Земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно пропонується:
· передбачити направлення до Державного земельного кадастру інформації щодо зміни власника, користувача земельної ділянки в день вчинення органом держаної реєстрації прав відповідної реєстраційної дії;
· доповнити Порядок ведення реєстру речових прав на нерухоме майно пунктом про обов`язкове внесення інформації щодо цін на угоди з нерухомістю, в тому числі із земельними ділянками;
· включити оцінювачів до переліку суб’єктів, які мають право безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Для активізації фінансування операцій з земельними ділянками можуть бути запроваджені такі фінансові інструменти:
· практика застосування розстрочки платежу при продажу ділянок державної та комунальної власності (відповідно до частин 8 та 9 ст.128 Земельного кодексу та Постанови КМУ №381 від 22.04.2009). Розповсюдити її на продаж землі на електронних торгах шляхом внесення змін до Земельного кодексу та Постанови №381;
· фінансовий лізинг на купівлю земельних ділянок - шляхом внесення змін та доповнень до Земельного кодексу та Закону «Про фінансовий лізинг” (щодо включення землі до переліку об’єктів, які можуть бути предметом лізингу та щодо можливості банків набувати у власність земельні ділянки, в тому числі сільськогосподарського призначення). Крім того, необхідно розробити й ухвалити підзаконні нормативні акти, що будуть регламентувати проведення таких операцій;
· інститут довірчої власності як альтернативу заставі (за договорами довірчої власності, до погашення кредиту майно, яке виступає в якості забезпечення, юридично належить кредитору) – шляхом доопрацювання законопроекту №4188 від 10.03.2016 або проекту, розробленого Мінекономрозвитку; внести відповідні зміни до Цивільного кодексу та інших нормативних актів, які регулюють процес відносин кредиторів і боржників або питання накладення стягнення на майно. Також необхідно затвердити підзаконні акти, які детально регламентують використання права довірчої власності.
Для стимулювання розвитку фінансування під іпотеку землі, після зняття мораторію та формування повноцінного ринку землі доцільно розглянути підвищення коефіцієнту ліквідності для земельних ділянок (в тому числі с/г призначення), який використовується при резервуванні (Додаток №6 до Постанови НБУ №351 від 30.06.2016). Його значення має бути визначено на базі реальної статистики обігу землі.
Повна версія дослідження ТУТ.
